Die eigene Eigentümergemeinschaft selbst zu verwalten, klingt nach Freiheit – und bringt Verantwortung. Der Beitrag zeigt, wie Wohnungseigentümer ihre WEG eigenständig managen können, welche rechtlichen Voraussetzungen gelten und welche Modelle es gibt. Ob echte oder unechte Selbstverwaltung: Beide Varianten bieten Vorteile wie Kostenersparnis, schnellere Entscheidungen und mehr Unabhängigkeit. Gleichzeitig birgt die Eigenverwaltung Risiken wie Überforderung, fehlendes Fachwissen oder Konflikte unter Eigentümern. Der Text liefert hilfreiche Tipps und stellt ein digitales Tool vor, das den Einstieg erleichtert. Ideal für alle, die ihre WEG selbst in die Hand nehmen wollen – ohne den Überblick zu verlieren.
So verwalten Sie Ihre Eigentümergemeinschaft selbst
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) selbst zu verwalten, bedeutet, dass eine Eigentümergruppe diesen Bereich anstelle einer externen Hausverwaltung intern übernimmt. Sie verantwortet dann die gesamte Planung, Administration und Umsetzung gemeinschaftlicher Aufgaben. Was ist in puncto Selbstverwaltung zu beachten? Dieser Beitrag informiert Sie:
Start in die Selbstverwaltung
Das Wohnungseigentumsgesetz diktiert die Pflicht zur WEG-Verwaltung (§ 19 Abs. 6). Allerdings besteht die Option, sich selbst zu administrieren, nur für WEGs unter neun Einheiten. Für größere WEGs ist es nur machbar, sofern nicht ein Drittel der Mitglieder sich für einen zertifizierten externen Verwalter ausspricht. Ferner setzt der Schritt zur Selbstverwaltung grünes Licht durch alle Eigentümer durch einen Beschluss voraus. Eine interne oder externe Verwaltung zu beauftragen, bedarf in jedem Fall des offiziellen Beschlusses einer WEG. Sich für die Verwaltung in Eigenregie zu entscheiden, geht potenziell auf verschiedene Gründe zurück: Man kündigt z. B. einem externen Verwalter, weil man unzufrieden mit seiner Arbeit ist oder weil eine Veruntreuung vorliegt. Auch kommt es oft vor, dass eine WEG nicht die passende Hausverwaltung findet, oder es stehen nur Dienstleister zur Verfügung, die zu viel Geld verlangen. Wenn eine WEG nicht oder nicht mehr mit einem externen Verwalter arbeitet und eine interne Lösung nicht infrage kommt, kann eine gerichtlich angeordnete Zwangsverwaltung folgen. Doch diese ist kostspielig und verursacht Stress bei allen Beteiligten. Erwägen Sie in diesem Fall nochmals die Selbstverwaltung. Diese starten Sie, indem Ihre Eigentümergruppe einen Zuständigen für diesen Job auswählt. Oder Sie verwalten sich nach dem Modell der echten Selbstverwaltung.
Echte und unechte Selbstverwaltung
Bei der sogenannten echten WEG-Selbstverwaltung führen alle Eigentümer sämtliche To dos dieses Bereichs gemeinschaftlich aus, sie benennen weder einen externen noch einen internen Verwalter. Eine echte Selbstverwaltung beinhaltet, dass alle Eigentümer Verträge gemeinschaftlich eingehen und unterzeichnen. Dies ist aufwändig und daher ist Stress vorprogrammiert, und so verwundert es nicht, dass nur wenige WEGs die echte Selbstverwaltung wählen. Diese fordert von allen Beteiligten, an einem Strang zu ziehen und sich in hohem Maße für das Gemeinschaftseigentum ins Zeug zu legen.
Bei der sogenannten unechten WEG-Selbstverwaltung bestimmen die Eigentümer per Beschluss einen internen Verwalter aus ihrer Gruppe. Diesem obliegen alle Aufgaben, er arbeitet wie ein externer Verwalter. Nach dem Gesetz besteht kein Unterschied, ob der Verwalter der WEG angehört oder ob man einen Dienstleister von außen einbindet (gemäß § 26 WEG).
Foto: unsplash/Dylan Gillis
Nutzen der Selbstverwaltung
Dieses Modell bietet folgende Vorteile:
• Unabhängigkeit: Die WEG agiert unabhängig und steuert selbst alle Entscheidungen und Abläufe.
• Kosten eindämmen: Anders als bei einem externen Hausverwalter ist es möglich, die Verwaltung kostengünstig zu halten.
• Eigenes Interesse: Kommt der Verwalter aus den eigenen WEG-Reihen, interessiert es ihn persönlich, das Gemeinschaftseigentum instand zu halten.
• Gestärkte Gemeinschaft: Sich selbst zu verwalten, kann die Eigentümer zusammenschweißen.
• Betrug verhindern: Man bannt die Gefahr, eine Veruntreuung durch einen unseriösen Hausverwalter zu erleben.
• Schnelle Reaktion: Ein interner Verwalter reagiert meist schneller als ein externer, außerdem betrifft ihn ein Vorfall im WEG-Objekt selbst. Am stärksten wirkt sich der Vorteil der prompten Reaktion aus, wenn der Zuständige vor Ort wohnt.
• Arbeiten begutachten: Der interne Verwalter überwacht Reparaturen am Gemeinschaftseigentum eher persönlich, als es ein externer tun würde, zumal die Maßnahmen sein Eigentum betreffen.
Nachteile der Selbstverwaltung
Es entstehen auch Nachteile durch diese Form der Hausverwaltung:
• Fehlende Erfahrung: Wenn ein WEG-Mitglied die Verwaltung übernimmt, greift es meistens nicht auf entsprechende Kenntnisse oder ein Netzwerk mit Handwerkern zurück, was sich nachteilig auswirken kann.
• Haftung: Das WEG-Mitglied, das diesen Bereich übernimmt, haftet für die Folgen seiner Tätigkeit. Deshalb empfiehlt sich eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung.
• Immer im Dienst: Die Miteigentümer sprechen den Zuständigen zu allen erdenklichen Zeiten wegen Vorfällen im Gemeinschaftseigentum an, was sein Privatleben beeinträchtigen kann.
• Zeitaufwand: Oft unterschätzt der interne Verwalter, wie viel Zeit es kostet, diesen Job zu erledigen.
• Fehlende Anerkennung: Auch wenn der Zuständige die Selbstverwaltung ehrenamtlich übernimmt, kann er nicht davon ausgehen, dass alle Miteigentümer seinen Einsatz würdigen.
Unterstützung bei Selbstverwaltung
Starten Sie mit der Beratung und Hilfe eines Hausverwaltungsteams in die Selbstverwaltung. Matera bietet sich als Ihr Partner bei allen Fragen rund um Ihre WEG an, auch wenn es die Selbstverwaltung betrifft. Sprechen Sie z. B. die Experten von Matera in Berlin oder in vielen anderen deutschen Städten an. Wenn Sie mit diesem Team zusammenarbeiten, nutzen Sie ein Portal, über das Sie auf alle Dokumente und Prozesse Ihrer WEG zugreifen – so überwachen Sie die Aktivitäten Ihres internen Verwalters. Auch Ihre Eigentümerversammlung können Sie über diese Plattform organisieren, was den Aufwand für Ihren internen Verwalter vermindert.
Fazit
Es ist machbar, die eigene WEG selbst zu verwalten, und es bietet Ihnen einige Vorteile: Sie sparen Kosten, sind unabhängig von einer externen Firma, wahren in jedem Fall Ihre eigenen Interessen und Ihr interner Zuständiger reagiert schnell bei Reparaturbedarf oder hausinternen Problemen. Starten Sie jedoch nur mit Expertenrat in die Selbstverwaltung. Wenden Sie sich dazu an die Hausverwaltung Matera, die Ihnen fachliches Wissen vermittelt und über deren Plattform Sie die Abläufe Ihrer WEG effizient steuern.
Vielen Dank für das Gespräch!
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